Yatırım

Kredi Çekip Yatırım Yapılır Mı?

Son dönemde gerek sosyal medya âleminde gerekse internet üzerinden insanların bu konuyu oldukça fazla tartıştığını, hatta birçoğunun oldukça cesur davranarak bu işlemleri yaptığını görüyorum. Söz konusu yazıları ve yorumları okumam ve gördüğüm lüzum üzerine bu şekilde bir yazı kaleme almaya karar verdim. Gelin kredi çekip yatırım yapılır mı meselesine bir girişelim.

Kredi Çekip Yatırım Yapılır Mı ?

Öncelikle şunu belirteyim. Ülkemizde Kazandıran Yatırım  başlığında da incelediğim üzere enteresan bir insan profili mevcut. İlkokulda sürekli olarak Cin Ali kitapları okutulduğundan mı bilmiyorum ama kısa yoldan köşeyi döneyim düşüncesi ülkemizde maalesef çok popüler bir düşünce. İnsanlarda ki bunların içerisinde özellikle beyaz yakalılar ve mavi yakalılar yani maaşlı çalışanlar var. Bu kişiler genelde gelirlerinin az olması, algıda seçicilik nedeniyle sürekli kendinden iyi durumda olanları görmesi ve yaşadığı hayattan duyduğu memnuniyetsizlikten ötürü sürekli ek gelir ya da bir vurgun ile hemen zengin olma peşindeler.

kredi-cekip-yatirim-yapilir-mi

Şahsi kanaatimce en azından yasal olarak beyhude olan bu çabaları başka bir alana enerji olarak çevirseler çok daha fazla geri dönüş alınabileceği. Dediğim gibi Kazandıran Yatırım Araçları başlığında kolay yoldan nasıl para kazanılacağını anlattım. Bu fikir çoğu kişinin hoşuna gitmiyor ki zaten doğru da değil. Ancak illa zengin olayım filan gibi düşünceler varsa birçok gayri resmi yöntem olduğunu söylemiştim.

Şimdi sizler hayale dalmadan kredi çekip yatırım yapma meselesine giriş yapalım.

Tüyo Mu? Hesap Mı?

Bu durum yatırım yaptığınız araca göre değişir. Ben size bu yazıda bu işin nasıl hesaplanacağını öğreteceğim. Yani alternatif maliyeti ile birlikte yatırımın geri dönüşünü hesaplayıp bu eforu sarf edip etmemeye gerek var mı buna bakacağız. Bunda sıkıntı yok. Ancak sizin aklınızdan geçen şu ise yani eniştem bana tüyo verdi, borsadan bir hisse varmış uçacakmış, halamın oğlu Amerika’da FED’te çalışıyor, altın alalım dedi, vay efendim uranyum çok yükselecekmiş, forekste bir gecede çıkarırım ben bu parayı diyorsanız sizi sırasıyla şu yazıları okumaya davet ediyorum:

Borsa Yatırımı Nasıl Yapılır?

Borsada Manipülasyon

Borsa Manipülasyonu- Acı Bir Hatıra

tuyo
Tercih edeceğiniz tek tüyo aha bu tüy dökücü krem olsun. Reklam filan almıyorum bu arada. Bu yazıyı okuyan firma yetkilisi varsa 3-5 bir şey atsın biz de sakalımızı alalım.

Önce gidin şunları bir okuyun. Nasıl adam tokatlanır bir öğrenin. Sonra tekrar buraya gelin.

Oğlum manyak mısınız? Kredi çekip yatırım yapılır mı ? Kimsenin bir şey bilmediği bu piyasa aleminde ütelerler lan sizi. Bütün paranızı hüpletip o krediyi size eşşek gibi ödetirler. İçinize içinize ağlarsınız.

Düzenli getirisi olmayan şeylere yatırım yapılır mı hiç. O kredinin taksitini maaşınla ödeyeceksin de ay sonuna kadar taş mı kemireceksin. Akla izana davet ediyorum bu düşüncede olanları.

Bu tipler her yerde. Vay efendim şöyle işte, sen böyle diyorsun da ben bir gecede çıkarttım o parayı, işte riske girmeyen kazanamaz, korkaksın filan. Bakın bu laflara gelmeyin çok pis ütelenirsiniz. Bu bildiğin kumar ya. Böyle yatırım olmaz.

Yani özetle kredi çekip yatırım yapılır mı ? Eğer yatırım yaptığınız şey finansal bir yatırım aracı ise hayır hayır hayır. Yatırımın geri dönüş süresi diye bir kavram var. Bak bunu Kazandıran Yatırım Araçları yazısında da madde altında yazdım ama öyle caf caflı başlık atmadık diye hiç biriniz dönüp okumadınız bunu da iyi biliyorum.

Nakit Getirisi Önemlidir

Bakın hayatınızda herhangi bir alanda bir konuya yatırım yapacaksanız, ya da para kazanacağınız bir iş teklifi ile karşı karşıyaysanız ya da ne bileyim bir yatırım fırsatı gördüyseniz ilk bakacağınız şey şu. Ben buraya yatırdığım parayı spekülatif düşünceleri (yani eğer yatırımını) ari tutarsam ne kadar zaman da geri alırım. Bakın buna ROI denir. Yani return of investment, yatırım geri dönüş süresi.

Bu oranı mevduat faizi ile karşılaştırırsınız. Buna göre bir karar alırsınız. Matematik konuşur yani.

Bir Örnek: Konut Yatırımı

Mesela kredi çekip konut yatırımı yapmak istiyorsunuz. Bakın bu satın alacağınız konut için değil. Satın alınacak konut hesabı ayrı yatırım yapılacak konut hesabı ayrı yapılır. Varsayımlarımızın içerisine konuttan elde ettiğini kira gelirinin üstüne maaşınızdan ekleme yaparak taksiti karşılayacağınızı düşünüyoruz. Konut bedelinin 500.000 TL olduğunu düşünelim. 100.000 TL peşinat verip 400.000 TL kredi çektiniz. Çektiğin kredinin aylık taksiti 0,94 faiz oranından 120 ay taksit vadesi ile aylık yaklaşık 5.560 TL taksit ödersiniz. 100.000 TL peşinat ve ödediğiniz toplamda (120 * 5.560=) 667.200 TL ile evin size görünürde maliyeti 767.200 TL’dir. (Bu maliyetin içerisine emlak verginizi, konut ve dask sigortalarınızı hesaplamayı karmaşıklaştırmaması için dâhil etmiyorum onlar da ek olarak maliyet yaratmaktadır. Siz kendi hesaplamanızda dâhil edebilirsiniz. )

bir-ornek

Ortalama bir insan olarak siz bu evi 2.000 TL’den kiraya vereceğinizi düşündünüz.  667.200 TL’yi 2.000 TL’ye böldüğünüzde de 333 ay sonunda evin maliyetini çıkaracağını düşündünüz. Bu da yaklaşık 27,8 seneye yani yuvarlak olarak 28 seneye tekabül ettiğini düşündünüz.

Doğru Hesap Önemli

Öncelikle şunu söyleyelim bu hesaplama tarzı yanlıştır.

Çünkü evin kirası ortalama enflasyon oranında artacaktır. Evin değeri de muhtemelen bu oranda artacaktır ancak evin değeri spekülatif bir artışa girdiğinden bu hususa değinmiyorum. Ancak kira artışı spekülatif değil TÜFE oranında zorunludur.

Şimdi bu duruma yeni bir hesaplama yaptığımız takdirde ve bu hesaplamamızda yıllık ortalama %10 enflasyon oranı olduğunu, bu kapsamda da kiraya %10 enflasyon eklediğinizi düşündüğümüzde şöyle bir resim ortaya çıkar.

1. yıl kira gelirleri toplamı:24.000 (toplam gelir: 24.000  )

2.yıl kira gelirleri toplamı:26.400 (toplam gelir:  50.400)

3. yıl kira gelirleri toplamı:29.040 (toplam gelir: 79.440 )

4.yıl kira gelirleri toplamı:31.944 (toplam gelir:  111.384)

5. yıl kira gelirleri toplamı:35.138 (toplam gelir:  146.522)

6. yıl kira gelirleri toplamı: 38.649  (toplam gelir:185.171)

7. yıl kira gelirleri toplamı: 42.504 (toplam gelir:227.675)

8. yıl kira gelirleri toplamı: 46.754 (toplam gelir: 274.429)

9.yıl kira gelirleri toplamı: 51.427 (toplam gelir: 325.856)

10.yıl kira gelirleri toplamı:56.205 (toplam gelir: 382.061)

11. yıl kira gelirleri toplamı:61.825 (toplam gelir:443.886)

12. yıl kira gelirleri toplamı:68.006 (toplam gelir:511.892)

13. yıl kira gelirleri toplamı: 74.804 (toplam gelir:586.696)

14. yıl kira gelirleri toplamı :82.275 (toplam gelir:668.971)

15. yıl kira gelirleri toplamı:90.499 (toplam gelir:759.470)

Konutun size kredi ile birlikte toplam maliyeti 767.200 TL demiştik. Yatırımın size geri dönüşü yani return of investment yaklaşık 15 yıl 1 ay yani toplamda 181 ay sürdü.

Aslına bakarsanız yatırımınızın geri dönüşü İstanbul ortalaması olan 21 seneye göre oldukça iyi durumda. Ancak bu tutarı ne ile karşılaştırmamız gerekiyor?

Tabii ki enflasyon oranı ile karşılaştırmanız gerekli.

Alternatif Maliyeti Sürece Dahil Edin

Ancak bu karşılaştırmayı yaparken anaparadan elde edeceğiniz faiz getirisini düşmeniz yani yatırımın geri dönüş süresine eklemeniz gerekiyor. Kredi süreniz 10 yıl olduğu için yani bu vadeli mevduat yapabileceğiniz tutarı 10 yıl boyunca krediye bağladığınız için bu mahrum kalınan faiz geliri hesaplamasını kredi vadesi ile aynı tutmak zorundayım. Onu da 10 yıl alacağız. Yine aynı varsayımla yapmazsanız torpil yapmış olursunuz. Yani yıllık ortalama faiz getirisinin %10 olduğunu ve aylık %10 faiz getiriniz olduğunu hesaplamanız gerekiyor bu aşamada. Buradaki varsayımlarımıza ek olarak %15 stopajınızı düşüyorum. Ek olarak yıllık olarak vade yenilemesi yaptığınızı varsayarak hesap yapıyorum.

alternatif-maliyet

1.yıl mahrum kalınan faiz geliri: 8.500

2.yıl mahrum kalınan faiz geliri:9.222

3.yıl mahrum kalınan faiz geliri:10.144

4.yıl mahrum kalınan faiz geliri: 11.159

5.yıl mahrum kalınan faiz geliri:12.275

6.yıl mahrum kalınan faiz geliri:13.502

7.yıl mahrum kalınan faiz geliri:14.852

8.yıl mahrum kalınan faiz geliri:16.338

9.yıl mahrum kalınan faiz geliri:17.972

10.yıl mahrum kalınan faiz geliri:19.769

TOPLAM MAHRUM KALINAN FAİZ GELİRİ: 133.736 TL

Bu şu demek sizin daha 133.736 TL daha kira geliri elde etmeniz gerekir ki yatırımınız tam anlamıyla amorti olsun. 15. yılın sonunda elde edeceğiniz aylık kira getirisi 7.541 TL’dir. Bir sonraki sene %10 enflasyon ile bu tutar 8.295 TL’ye yükselir. 133.736 TL /8.295 TL yaptığımızda 16 ay daha kira geliri elde ederseniz yatırımınız amorti edilecektir.

Yani sizin konutun kendi kendini amorti etme süresi yaklaşık 16 yıl 5 ay civarıdır.

Nihai Karar ROI vs. Mevduat Faizi

Enflasyon oranı %10 demiştik. Enflasyon oranı ile faiz oranı birbiri ile entegre bir şekilde hareket eder. Bu kapsamda hareket edildiğinde yine ben düşük hesaplıyorum, %10 faiz getirisi olduğunu kabul edersek %10 ile bankaya yatırdığınız paranın kendi kendini amorti etme süresi basit hesaba göre 10 yıldır. Bileşik hesaba göre ise yaklaşık 9 yıldır.

roi-vs-mevduat

Ancak burada hesaplamadığımız husus konutun kendisinin değer artışıdır. Bunu size bırakıyorum çünkü bu doğrudan şahsi kararınız. Eğer enflasyonun üzerinde konutların değer kazanacağına inanıyorsanız ki ülkede 2002 ile 2015 yılları arasında enflasyonun çok çok üzerinde değer kazanan konutlar daha sonraki süreçte değer kazanımı anlamında enflasyonun gerisine düşmüştür. Eğer enflasyonun üzerine bir değer kazancı öngörüyorsanız bu yatırımı yapın. Ancak enflasyonun üzerinde değer kazanmayacağını düşünüyorsanız sizi bir aşağıya alayım.

O Zaman Hep Zarardayım !

Peki, bu hesaplamayı diğer insanlar yapmıyor mu niye millet konut yatırımı yapıp duruyor, etrafımda zengin olanların hepsi gayrimenkulden zengin olmuş durumda diyorsunuz içinizden. Doğrudur. Bunun en büyük sebebi ülkede gayrimenkulün sürekli değerleniyor olması, bankaların gayrimenkulü en sağlam teminat olarak görmesi ve gayrimenkul için gayrimenkul değerinin yaklaşık %75 oranında kredi vermesidir.

Kredi çekip risk almadıkça zengin olmanız, büyümeniz mevcut sermayenizle pek mümkün değildir. Etrafta görmekte olduğunuz esnaflar genelde bu şekilde para kazanır. Yani halk arasındaki deyimle sürümden, satışının çok olmasından kazanır. Bu sebeple kredi mekanizması işletilerek mal sahibi olunur, bu mallar satılır, para kazanılır.

Gelelim işin nihai noktasına: Kredi çekerek yatırım yapılır mı?

Karşılığında düzenli nakit getiri sağlaması koşuluyla yapılır tabii ki. Niye yapılmasın? Ancak karşılığında nakit getiri sağlamadığınız ya da fiyatı markette oldukça kolay değişen piyasa araçlarına yatırım yapıyorsanız ve kredi geri ödemeleriniz buradan elde edeceğiniz kazançlara bağlı ise muhtemelen krediyi geri ödeyemezsiniz.

Sadece yatırımlar arasında tercih yaparken ROI’ye göre tercih yaparsınız. Düzgün hesaplama yapar ve ROI süresinin en kısa olacağını ve sizi nakit yönetimi anlamında sıkıntıya sokmayacak olan yatırımı yaparsınız. 

Hayat Öngörmekten İbaret

Ancak bu noktada önemli olan sizin piyasa öngörülerinizdir. Mesela enflasyon sürekli %10 olmayabilir, faiz getirileri %10’un altına düşebilir. Faizler düşünce şöyle bir güzellik olur. Kredi için yatıracağınız anaparadan mahrum kalacağınız faiz getirisi azalır. Ayrıca kredinin maliyeti düşer. Muhtemelen faizler düştüğü için herkes krediye yükleneceğinden varlık fiyatlarında da bir artış yaşanacaktır.

hayat-ongormekten-ibaret
Öngörü ya da öngörmek hayatınızda tahmin ettiğinizden çok daha önemlidir. Ancak öngörü tahmin, olasılık hesabı v.b. bir husustan ziyade daha detay bir mana taşır. Etrafınızdaki mevcut veri setini insanoğlunun tepkilerini de gözeterek ne olacağını düşünmek öngörüyü kısmen tanımlayabilecek güzel bir cümledir. Yatırım Kurusunda biz size öngörmeyi öğretemeyiz. Ancak sizlere öngörü sağlayabilecek ve size hürriyetinizi kazandıracak bilgiye ulaştırabiliriz.

Faizler yükselir ise yine şöyle bir güzellik olur. Evet, anaparadan elde edeceğiniz faiz geliri, yani mahrum kaldığınız faiz geliri miktarı yükselecektir. Fakat bu sefer ucuza finansman sağladığınızdan (eğer enflasyon endeksli faiz oranı/değişken faiz oranı olan bir kredi çekmediyseniz) süreç içerisinde ucuza borçlanmış olursunuz. Tabii faizin yükselmesi varlık fiyatlarında mutlaka ama mutlaka bir gerileme yaratacaktır bu kaçınılmazdır.

Benim sizlere tavsiyem kredi çekmekten korkmamanız, ancak krediden elde ettiğiniz geliri size geri dönüş sağlayacak yani nakit getirisi olacak alanlara yatırmanız. Yoksa ciddi bir kaynak israfında bulunursunuz. Toplumun büyük bir kısmının ROI’sı mevduat v.b. şeylere göre oldukça düşük olmasına rağmen konut ya da işyeri vb. yerlere yatırım yapmasının nedeni budur. Yani bu yatırım ile normalde alamayacağı bir kredi miktarına ulaşan insanlar, kendilerine düzenli nakit getiri yaratan, ufak bir ekleme ile kendilerini mal sahibi yaratacak bir alternatife sahip olmaktadırlar.

Kredi çekip yatırım yapılır mı ? Yatırım aracına göre değişir. Bu noktada siz de yatırım alternatifleriniz arasında bu yatırım tipini düşünebilirsiniz.

yatirimkurusu

7 yıldır finans sektöründe denetçi, İngilizce biliyor, bir kızı var.

İlgili Makaleler

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu