Yatırım

İş Yeri Yatırımı

Bu yazımızda konumuz iş yeri yatırımı ile iş yeri yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken hususlar. Bununla birlikte iş yeri yatırımı sürecinde karşınıza çıkacak olası maliyetleri de göz önüne alarak son bir güncel durum değerlendirmesi yapacağız.

İş Yeri Yatırımı

Efenim konut yatırımında olduğu üzere bu süreçte en büyük maliyetiniz kredi ve finansman maliyeti olacaktır. Malum bir çok yazımızda belirttiğim üzere ülkedeki önemli bir sorun insanların sermaye problemi. Bu problemi de genelde kredi kullanarak çözüyoruz bankalar sağ olsun. Ancak her ne kadar reel faiz olarak mevduat yatırımcısına negatif reel faiz verilmiş olsa da ülkemizdeki problemlerden biri de enflasyon ile birlikte gelen yüksek kredi faiz oranları.

İş yeri yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken en önemli husus ilk aşamada ne kadar sermaye koyabildiğiniz. Bankadan ne kadar kredi çekebildiğiniz. Arada fark var ise bunları hangi vadede hangi kaynak ile ne şekilde ödeyeceğinizdir. Bu konuda özellikle profesyonel bir yardım almanızı veya en iyi olasılıkla yatırım geri dönüş oranı yazımı okumanızı tavsiye ederim. İyi hesaplama yapmanız gerekiyor çünkü.

İş yeri yatırımı nda karşınıza çıkacak bir diğer maliyet ise hava parası adı altında para talep edilmesidir. Bunu da maliyetlerinize eklemeniz gerekir. Buna ilişkin yazının devamında bir kaç hususa değineceğim.

Bunun dışında ilk satın alımda konut yatırımı gibi çok fazla tadilat masrafınız olmaz çünkü kiralayacağınız adam muhtemelen bu konuyu kendisi çözecektir.

İş Yeri Yatırımında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

İş yeri yatırımında birinci önceliğiniz şu olmalı: alacağınız iş yeri hangi ilçede (merkez ilçeler için özellikle önemli) ve o ilçenin/şehrin toplam nüfusuna oranı nedir? Ya da şehir içerisinde konumu nedir?

Örneğin İstanbul’da Eminönü en fazla ticari hareketliliğin olduğu yerdir ancak yerleşik nüfusu çok azdır. Bunu sizin gözlemlerinizle ve bizzat tecrübenizle tespit etmeniz gerekiyor. Bunun dışında ticari hareketlilikle birlikte iş yerinin güzergahını da değerlendirin. Mesela alacağınız dükkanın turistlerin yürüyerek geçtikleri bir güzergahta olması kiralanmasını kolaylaştırır. Bu ticari hareketlilik meselesi çok önemli. Bu yazdıklarımı dikkate alın.

Alışkanlıklar

Bir şehrin ve şehrin içinde yaşayan insanların alışkanlıkları ve trendleri vardır. Bunu değiştiremezsiniz. Örneğin Konya’da ne olursa olsun buluşma yeri Zafer’dir. En hareketli yer orasıdır. Tüm şehir hafta sonu ya da hafta içi mutlaka oradan bir kez geçer. Alacağınız yer böyle bir mevkiye yakın olmalı. Yani iş yeri yatırımınız da trendlere, toplumun trendlerine dikkat etmeniz gerekiyor.

isyeri-yatirimi-trendler

Eğer siz daha yerel, ilçe çapında bir yatırım düşünüyorsanız bulunduğunuz ilçenin en varlıklı semtinden, o semtin de en popüler caddesinden yer almaya gayret etmelisiniz. Yoksa bir süre dükkânınızı kiraya veremezsiniz.

Dükkanı satın almadan önce iş yerinin önünde en az bir gün (bence minimum bir hafta) boş boş dolanıp vakit geçirin. İnsanların alışkanlıklarını gözlemleyin. En çok hangi dükkâna giriliyor, en yoğun dükkânlar neresi, insanlar otobüse/minibüse nereden biniyor nerede iniyor. Bunu gözlemleyin. Yoğunluk hangi yöne akıyor bakın caddenin yoğunluğunun aktığı yönü bile sizin gelirinizi etkiler.

Kurumsal Kiracı

İş yerinin bulunduğu caddedeki kurumsal kiracı sayısının varlığı çok avantajlıdır mesela. Özellikle kurumsal kiracıların çok olduğu caddelere yatırım yapmak mantıklıdır. İnsanların kurumsal firmaları sıklıkla tercih ettiğini biliyoruz. Bunun için Bankalara, büyük tekstil firmalarına ve restoranlara dikkat edin. İş yerinin bulunduğu caddede popüler bir restoranın olması da iş yerini kiralayan kişinin gelirlerini arttıracağından bu husus önemlidir. 

Otopark Meselesi

Satın alacağınız iş yerinin park imkânı da önemlidir. Unutmayın burası bir ticari iş yeri ve burayı kiralayan bu dükkâna sıklıkla mal getirip götürecek. Dolayısıyla bu imkânları incelemeniz gerekir. Özellikle mal indirip bindirme konusunda rahat olmalı. Eğer satın alacağınız iş yerinin bulunduğu cadde tamamen trafiğe kapalı ise bu başka bir durum ve avantaj yaratır.

isyeri-yatirimi-otopark

Yine tapu kayıtları önemlidir. Tapu kaydında iş yeri (dükkân) olarak kayıtlı olmalı. Bağımsız bölüm niteliğinde olması kiralama anlamında size kolaylık sağlar. Yine mutlaka belediyeden gidip satın aldığınız dükkânın içinde görünen depo veya bodrumun gerçekten tapu kayıtlarında olup olmadığını, belediyede iskâna aykırılık yaratıp yaratmadığını öğrenin. Yoksa ceza yersiniz.

Cephe Genişliği

Bir diğer önemli husus cephe genişliği. Bir dükkanın cephesi ne kadar genişse o kadar çok vitrin ve o kadar çok reklam anlamına gelir. Dolayısıyla cephesi geniş bir dükkân almaya gayret ediniz. Daha sonra fiziksel kontrol yapınız ve dükkân içerisindeki kolonları, kolonların pazarlama faaliyetlerini engelleyip engellemediğini gözlerinizle kontrol ediniz.

is-yeri-yatirimi-on-cephe

Eğer satın aldığınız işyerini gıda sektörüne kiralamayı planlıyorsanız baca olmak zorunda. Baca yoksa restoran, cafe gibi yerlere kiraya veremezsiniz. 

Ticari kiralamalarda dükkânın tadilat işlerini her ne kadar kiralayan kişi yapsa dahi siz mutlaka dükkânın genel fiziksel vaziyetini kontrol edin. İyiden de kötü bir yer olmasın. Akma sızma ve duvarlarda nem kontrolü yapın. Eğer bu durum daimi ise sizin başınızı ağrıtır. 

Mevcut Sözleşme ve Ulaşım

Satın aldığınız dükkânda kiracı mevcut ise bu kira sözleşmesinin tapuya şerhli olup olmadığını araştırın. Eğer tapuya şerhli ise kira sözleşmesinin maddelerini değiştiremez ve sözleşme süresi sonuna kadar kiracıyı çıkaramazsınız. Süre bitene kadar siz kiracıya, kiracı da size hoş olmayan laflar eder.

Yine bir diğer önemli husus konum ile beraber ulaşım imkânlarıdır. Bunu da göz önüne alın. Sonuçta orada bir iş yerinin olması başka insanların oraya gelecek olması ile ilgili. İnsanların kolay ulaşabileceği bir iş yeri gayet mantıklıdır.

İş Yeri Yatırımı Avantajı

İş yeri yatırımı nın en önemli avantajlarından biri de elde edeceğiniz kira gelirinden dolayı bir vergi ödemezsiniz çünkü iş yerlerinde stopajı kiracılar öder. Bunun dışında genel olarak düzenli nakit akışının olması zaten bu yatırımın temel sebebidir.

İş Yeri Yatırımı ROI

Gelelim işin esaslı noktalarından ROI’ya. İşyerlerinde konutlara göre yatırımınızın geri dönüşüm süresi daha uzundur. Bu kısmen arz talep meselesinden kaynaklanıyor. Yani iş yerlerinin arzı özellikle İstanbul’da daha fazla.(Gönül sizi sayılara boğarak bu konuda ikna etmek isterdi ama hem blogun konspeti gereği hem de bu bilgiye sizlerin de rahatça ulaşacağından yazıyı da uzatmamak adına rakam girmiyorum. İnternette bu konuda çok sayıda ver mevcut)

is-yeri-yatirimi-roi

Hava Parası Nedir?

Hava parası, iş yerini kiralamış olan kişinin o güne kadar müşterileri ile edindiği ilişkiler sonucu bulunduğu muhite prestij kazandırmasıdır. Yani hava parasının iş yerinin sahibi ile herhangi bir ilgisi yoktur.

Hava parası 2011 yılına kadar yasaktı ancak daha sonra çıkan bir kanun ile yasak kalktı. Normalde siz yatırım amaçlı aldığınız iş yerini A kişisine kiraya verdiniz diyelim. 10 yıllık bir sözleşmede akdettiniz. Ancak 7. senesi geldi ve kiracı, başka bir iş yerine dükkanı kiralamak istiyor. Normalde sizin rızanızı alması gerekli. Ancak kiracı hava parası alarak, sözleşmeniz de de aksi bir durumu kararlaştırmadıysanız (yani özellikle başkasına devredemezsin yazdırmadıysanız) dükkanı başka birine kiraya verebilir. İşte kiracının kiracıya iş yerini devri sırasında alınan paraya hava parası denir.

Koronavirüs Nasıl Etkiledi?

Koronavirüs sürecini yazılarımızda sürekli anlatmaya gayret ettik. Özellikle perakende sektörü için virüs gibi etkisi kalıcı olacak unsurlar üzerine ciddi kafa yorulması gerekiyor. İş yeri yatırımı üzerine konuştuğumuzda sizin iş yerinizi kiralayacak işletmelerin perakende sektörü ağırlıklı olduğunu düşündüğümüzde sizin gelirleriniz de bu durumdan etkilenmektedir.

Özellikle virüs sürecinde iş yeri yatırımı geri dönüş sürelerinin oldukça uzadığını gördük. Bunun en büyük sebebi insanların dışarı daha az çıkıyor olması nedeniyle evden tüketim sürecine geçmesi.

Dolayısıyla mevcut koronavirüs süreci aslında iş yeri kiralarını nispeten ucuzlattı diyebiliriz. Siz yatırım kararını verirken mevcut korona sürecindeki rakamları esas alarak vermeyin çünkü bu sizi yanıltacaktır. Daha olağan koşullar için bir değerlendirme yapın. Ancak koronavirüs sürecinin insanları daha da dijitalleştirdiğini ve tüketim alışkanlıklarını kısmende olsa değiştirdiğini unutmayın.

İş Yeri Yatırımı Mantıklı Mı?

Endüstri 4.0, gelişen teknoloji ve bir çok veriyi bir arada değerlendirdiğimizde iş yeri yatırımı yaparken eskisi gibi “herhangi bir yerden bir dükkan alayım, bana düzenli nakit getiri yapsın” mantığının artık pek çalışmıyor olduğunu görüyoruz.

Bununla birlikte koronavirüs her ne kadar geçici olarak görülse de insanların hayatlarında iz bıraktı ve aslında insanları biraz daha doğaya itti diyebiliriz. Bu aşamada özellikle bireylerin görmeden alabileceği gıda ürünlerini, bazı tekstil ürünlerini, teknoloji ürünlerini, kitap, günlük adi tüketime konu olan v.b. ürünleri merkezden sipariş ettiğini gördük. Bu bir alışkanlık olarak devam edecek bence.

Ancak tabii ki insanların dokunarak almak istedikleri ya da doğrudan amacının dışarıya çıkmak olduğu ürünleri yerinde kullanarak tecrübe etmek istediğini biliyoruz. Detaya girelim biraz.

Özellikle hizmet sektörü bu konuda başı çekiyor. Cafe, restaurant, birebir görüşme ve pazarlık yapılacak unsurlar (halen bankacılık), kuaför/berber, terzi, muhasebeci, avukatlık, diş hekimleri,psikologlar v.b. yerinde yapılmaya devam ediliyor. Benim sizlere nacizane tavsiyem özellikle gelecek dönemi de düşünüyor iseniz (değer yatırımı) hizmet sektörüne yönelik olarak bu şekilde hizmet verilebilecek dükkanları kiralamanız.

AVM v.b. yerlerin modası tamamen geçmiş durumda ve insanların bu yerinde alışveriş talepleri her ne kadar düşmüş olsa da tamamen bitmiş değil. Bunu başka bir muadili ile ikame etme gayreti de görülüyor ki bu noktada Alış Veriş Caddesi ya da kısa adıyla AVC denilen kavramlar ortaya çıktı. Tabi ülkemizde hangi belediyenin hangi caddeleri parlatacağını bilemediğimizden bunu tahmin etmek zor. Ancak mevcut durumda parlak olan caddelerde yatırım yapmanız önemli. Sonuçta ticarette sevdiğim bir laf var ayağı alışmak diye. İnsanların ayağının alışık olduğu yerlerde bulunmak çoğu zaman avantajlı oluyor.

Bu yazımı beğendiyseniz muhakkak konut yatırımı, konut kredisi, emlak balonu, arsa yatırımı , iş makinesi kiraya vermek, plaka yatırımı, yazılarımı da okumak istersiniz. Keyifli okumalar.

yatirimkurusu

7 yıldır finans sektöründe denetçi, İngilizce biliyor, bir kızı var.

İlgili Makaleler

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu