Yatırım

Arsa Yatırımı Nasıl Yapılır?

Halkımız arasında bilinen adıyla arsa yatırımını aslında iki alt başlığa ayırabiliriz. Bunlara arsa yatırımı ve arazi yatırımı diyelim. Daha kısa vadeli yatırımlar için arsa yatırımı, daha uzun vadeli yatırımlar için arazi yatırımı tercih edilir genelde. Bu durumun sebebini ve arsa yatırımı ile arazi yatırımında nelere dikkat edilmesi gerektiğini arsa yatırımı nasıl yapılır başlığı altında anlatacağım. Bu anlatacaklarıma ek olarak Hazinenin 2-B arazi satışlarının ve Milli Emlak Genel Müdürlüğünün arsa satışlarının da ne olduğuna değineceğim.

Ülkemizde OSB (organize sanayi bölgelerinde) alanlarında ki yalnızca üretim yapacak sanayi kuruluşlarına tahsis edilmiş olan arsaların da yatırıma konu olduğunu görmekle birlikte bu yatırımın hem amacına aykırı olması, hem de söz konusu alanlardaki alım-satım sürecinin ciddi bir bürokratik kapsamının olması nedeni ile bu hususlardan bahsetmenin pek yararlı olacağını düşünmüyorum. Ancak yine de işin detayını en iyi kanundan öğrenirsiniz. Merak edenler kanunu inceleyebilirler.

arsa-yatirimi

İşin detayına girmeden evvel hepinizin hayalinin daha sonra değeri 100 katına çıkacak, sizi zengin edecek bir arsa alıp bunu satarak zengin olmak ve bu parayı discolarda, kumarhanelerde escortlarla hunharca yemek olduğunu biliyorum. Ülkede bunu yapanlar ve bu yol ile zengin olanlar var mı? Tabii ki ciddi sayıda insan mevcut. Ben size burada bu yöntemi anlatamam. Bunun için ciddi bir insider tradinginizin olması gerekiyor.

Arsa ve Arazi Farkı

Gayrimenkul yatırımı başlığı altında nakit getirisi olmayan gayrimenkul yatırımları başlığının hemen altında yer alır arsa ve arazi yatırımı. Bu nakit getirisi olmayan kısmı önemlidir. Zaman içerisinde alternatifleri kaçırdığınızda anlarsınız. Ancak bu yorumlara girmeden önce bilmeniz gereken husus arsa ve arazi farkıdır. 

Arsa belediyenin imar uygulaması alanına giren topraktır. Arazi ise imar uygulaması görmeyen yerdir. Dolayısıyla araziler arsalara göre daha ucuz yerlerdir. Çünkü üstünden imar planı geçip geçmeyeceği belli olmayan oldukça uzun vadeli bir yatırım aracıdır. Arsalar ise konut ya da iş yeri yapımına uygun yerlerdir.

Daha kısa vadeli yatırım yapmak için arazi yerine arsaya bakınız. Çünkü arsa artık üstünden imar geçmiş, belediye meclisi tarafından bir değişiklik yapılmaz ise yakında üstüne bina yapılacağı belli olan bir topraktır. Arazi ise daha üstünden imar geçip geçmeyeceği bile belli olmayan, belediyenin imar planında yer almasının zaman alacağı, muhtemelen şehir merkezine uzak bir toprak olduğundan ve şehrin gelişimi ile imara açılması uzun sürecek olan bir yer olduğundan uzun vadeli yatırım aracıdır.

arsa-arazi-farki

İmar Planları

Gelelim şu arsa ile araziyi birbirinden ayıran imar planı meselesine. Teknik bilgidir ama alım-satım sırasında işinize yarayacaktır yüzden aşağıda yazanları okuyunuz. Ben bi arkadaşa bakıp çıkıcaktımcılar bu maddeyi atlayabilir.

İmar planları tipleri ve içerikleri:

1.Metropoliten Alan Planı

2. Mekansal Strateji Planı

3.Çevre Düzeni Planı

4. İmar Planları şeklinde ayrılır.

İmar planları ise Nazım İmar Planı ile Uygulama İmar Planı olarak ikiye ayrılır.

imar-plani

Yukarıda belirttiğim sıralama makrodan mikroyadır. Yani devlet planlama yaparken genel kapsamlı planı yapar, diğer detay uygulamaları makro plana uyulmak kaydı ile yerel yönetimlere bırakır. Tüm kıyametin koptuğu ve rantın döndüğü alan budur aslında.

Kritik planlardan biri ise nazım imar planıdır. Bu plan tipinde sosyal alan v.b. gibi unsurlar belirtilirken –ki sizin bakmanız ve temin etmeniz gereken bu nazım imar planı ile uygulama imar planıdır- uygulama imar planı daha detaylı olacak şekilde hazırlanır. Ne olur uygulama imar planında derseniz özetle bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı katsayısı, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, taşıt yaya ve bisiklet yolları gibi bilgileri içerir.

İmar Planında Neye Bakmalıyım?

İlk tespit etmeniz gereken hususlardan biri aslında kendiniz ile ilgili. Yani yatırım stratejinizin ne olduğunun tespiti. Siz arsayı niye alıyorsunuz? Buna göre imar planında neye bakmalıyım sorusunun cevabını vereceğim size.

Kardeşim yıllarca insanla çalıştım, canlıdan sıtkım sıyrılıdı, ben emekli olunca inzivaya çekileceğim, insansız bir yerde yaşayacağım diyorsanız başka, ya alalım kenarda dursun biraz şehirleşme başlayınca benim amcaoğlu inşaatçı zaten getirir onu dikerim buraya bir apartman diyorsanız başka, iş yeri açmayı planlıyorsanız başka, ha yok yazının başında bahsettiğim üzere benim fazladan param var gömeyim bir yerlere (topraktan başka da bildiğim parayı gömecek daha iyi bir yer yok) vakti gelince kazar çıkarırım, zengin olur parayı karıyla kızla kumarhanelerde yerim diyorsanız başka bakılır bu olaya. Türkiye de genelde son sıradaki şekilde düşünülüyor bu arsa yatırımı denen zıkkım. Ama kişiden kişiye de değişiyor.

imar-planinda-neye-bakmaliyim

Siz imar planlarına bakarken yukarda anlattıklarımdan seçtiğim (yukardakilerden farklı bir fanteziniz varsa bilemem tabi) amacınıza göre imar iznine bakacaksınız. Arsa alacaksanız imar iznini mutlaka öğrenin bu arada. Hangi imar izni var konusu önemli. Konut mu, ticari alan mı, sosyal hizmet mi, ona göre hareket edin. Siz apartman dikme hayaliyle yaşarken ticari alan vs. ile karşılaşmayın.

Mesela arsa yatırımınızı daha sonra bina yapmak ya da apartman dikmek üzerine kurguluyorsanız sizin uygulama imar planına göre hesaplama yapmanız gerekir. Çok detaya girmek istemiyorum ancak uygulama imar planında belirtilen taban alanı katsayısı bir binada kaç metrekare inşaat imalatı yapabileceğinizi, kat alanı katsayısı ise kaç kata kadar izin verildiğini, çekme mesafesi bina ile yol arasındaki mesafenin en az ne kadar olabileceğini gösterir. Yani sizin bina yapma sınırlarınız bunlardır. Dolayısıyla bir arsa alayım, bina yapayım üstüne 5 katlı bir apartman dikerim, dairenin tanesini şu kadar satarım şu kadar kar ederim hesabı yapıyorsanız buraya bakmanız gerek. Yoksa tüm planlarınız alt üst olur.

Arsa Yatırımının Paraya Dönüşümü

Ülkemizdeki insanların gayrimenkul yatırımı yaparken göz ardı ettikleri bir diğer husus ise yatırımın likiditesidir. Yani yatırım yaptığınız para, acil olarak başka bir ihtiyacınız için gerekirse satışa koyduğunuzda kaç gün içinde satabilirsiniz. Bu sorunun cevabını verip o şekilde yatırım yapmakta da fayda var. Özellikle arsa yatırımlarınızda bu likidite meselesi size ciddi sorun çıkarır. Konut ve işyeri için aynı şeyi söylememekle birlikte konut da olsa işyeri de olsa bu varlığı en kısa iki haftaya ancak satarsınız. Acil nakit ihtiyacınız olabileceği hususunu göz önüne alarak, sorumlu bir şekilde yatırım yapmanız gerekir.

arsa-yatiriminin-paraya-donusumu

Arsa Yatırımlarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Arsa yatırımı yapmadan evvel belirli planlama dâhilinde belirli kriterlerde değerlendirme yapmanız gerekmektedir. Bu plana göre arsa yatırımlarında dikkat edilmesi gereken hususları sıralayacağım.

Planlamayı şu şekilde yapın bence: emlakçı ile görüşme, bilgi toplama ve teyit, bölgeyi ön ziyaret, karşılaştırma ve emsal değerlendirmeleri, projeksiyonlar, yatırım düşüncesi ve stratejisinin ortaya konulması, tapu ve takyidat araştırmaları, saha gezisi.

Arsa Yatırımlarında Ön İnceleme Süreci

Arsa yatırımlarında ön inceleme süreci emlak ya da bulduğunuz arsa sahibi ile görüşme ile başlar. İlk bunlarla görüşürsünüz. Emlakçı veya size arsayı satmaya çalışan kişiler ile konuşurken bu kişilerin anlattıklarını iyice dinleyin hatta mümkünse not edin. Ancak bunların dediklerine inanmayın. Bakın özellikle emlakçılar parasını alıp sattıkça kazanıyor. Başka başlıklarda da bahsettik %3 komisyonu var adamın. Adam bu arsaların her yerde sürekli değerleneceğini anlatmak zorunda para kazanmak için. Yani karşınızdaki satıcı bunu bilin. Her dediğine inanmayın.

arsa-yatirimlarinda-on-inceleme-sureci

Yani ben buradan arsa alayım mı diye emlakçıya sorulmaz. Mağazaya gidip dükkân sahibine bu bana yakışmış mı demeye benzer bu durum. Yani durum komedisi. Tabii ki güzel, yakışmış diyecek adam yani. Emlakçı da tabii ki al abi buralar şimdi dutluk ama ilerde hep değerlenecek diyecek.

Bu adamlarla görüşmelerinizde alacağınız notlar özellikle o arsanın neden bu kadar pahalı olduğuna ilişkin olsun. Tek tek sorun ve aldığınız cevapları tek tek yazın.  Neden bu arsaya yatırım yapmalıyım sorusunun cevabını almadan ve bunları yazmadan bu kişilerin yanından ayrılmayın.

Yani emlakçı size abi şu şu projeler var burası ilerde çok iyi olacak, şöyle çaprazından yol geçecek, şurasında şehir hastanesi yapılacak filan diyecek muhtemelen.  Önce bu adamın dediğini nerden teyit edebilirsiniz? Direk adamın kendisine sorun. Dedikodu ile yatırım yapılmaz.

Öte yandan bu adamın dediği doğruysa arsayı satan niye satıyor diye de bir düşünün. Yani tamam aklınızdaki köylü profili şu: kardeşim bunlar pavyonda parayı karıya gömdü, paraya ihtiyaçları var, salaklar bilmiyor da buraların kıymetli olduğunu ( ulan sanki 15. Yy.’da yaşıyoruz) satıp pavyona borcunu ödeyecek. İyi de abi herkes mi pavyona karıya gömdü bu parayı. Böyle bir dünya yok. Kafanızdaki bu profili silin. Bana şu sorunun cevabını vermeniz lazım. Madem bu kadar primlenecek burası satan adam niye satıyor ve etrafta niye sürekli bu arsalar satışta?

Arsa Yatırım Kararında Araştırma, Veri Toplama ve Bu Verileri Değerlendirme Süreci

Şimdi geldik sizin çalışacağınız bölüme. Yani arsa yatırım kararında araştırma, veri toplama ve bu verileri değerlendirme sürecine. Emlakçıyla konuşurken aldığınız notları önce internetten ve haber kaynaklarından araştırın. Özellikle internetten araştırırken emlakçının size vadettiği şeylerin aynısı internette yazıyorsa direk kaçın abi.

Bu piyasa beklentileri gerçekleşmiş demektir. Yani emlakçının size insider trading diye satmaya çalıştığı bilgi (esasen de insider trading değildir ama) zaten herkeste vardır. Ben de burada size niye insider trading olmadığını bu yöntemle kanıtlamış oldum. Herkesin bildiği bir bilgi insider trading değildir. Siz eğer buna rağmen bu arsayı alırsanız muhtemelen maksimum fiyattan alacaksınız.

arsa-yatirim-kararlarinda-arastirma-veri-toplama-ve-bu-verileri-degerlendirme-sureci

Yine internet araştırmalarında talip olduğunuz arsanın deprem bölgesi içerisinde olup olmadığı konusunu iyice irdeleyin ve bu dediğimi de hafife almayın. Devlet her an bu konuda bir düzenleme çıkarıp sizin aldığınız arsayı imar dışı bırakabilir. Zor bir olasılık ama burası Türkiye. Oyun kurucu da oyun değiştirici de (ingilizcesi game changer) devlet.

Bu araştırmayı bitirince ilgili ilçenin tapu müdürlüğüne ulaşarak bilgilerinizi teyit etmeye çalışın. Biraz fikriniz oluşacaktır. Daha sonra arsayı alacağınız yere bizzat gidin. Gittiğinizde köy ya da ilçe kahvesine girin, insanlarla tanışın, gelme amacınızı söyleyin ve size verilecek bilgileri derleyip toplayın. Emlakçının size söylediklerini oradaki kişilere de sorun. Muhtemelen orada yaşayan insanlar da almanız için çok sayıda gerekçeden bahsedecektir ama siz bunu mutlaka yapın. Size arsasını satmak isteyenler de çıkacaktır. Belki emlakçının ya da sizin bulduğunuz satıcının teklifinden çok daha iyi bir teklif alabilirsiniz. Saha ziyareti iyidir.

Arsa Yatırımlarında Ön Saha Görüşmeleri

Gelelim işin kritik noktalarından birine. Yani benim arsa yatırımlarında ön saha görüşmeleri diye adlandırdığım bölüme. Şimdi iki görüşme daha yapacaksınız. Biri bu arsayı alacağınız yerin muhtarı. Bu kişiyle konuşmalarınızda size bu güne kadar anlatılan bütün efsanesi, beklentisi vs. aktarın. Ve size şöyle olacak, böyle olacak diye anlatılan her şeyi, bununla alakalı bir çalışma olup olmadığını, kaç senedir bu dedikoduların devam ettiğini, arsaların ne zaman satılmaya başladığını öğrenin.

arsa-yatirimlarinda-on-saha-gorusmeleri

İkinci görüşmeniz arsa aldığınız yer kadar değerli olmayan ama arsa alacağınız yere coğrafi olarak yakınlığı bulunan bir başka köy ya da ilçeye gidip oradaki yerli insanlarla konuşun. Size almanız için telkin edilen hususları orada tekrar sorun. Bu önemli bir teyit mekanizmasıdır.

Hala almaya kararlıysanız bu sefer alacağınız yeri bölgedeki diğer emsallerine göre değerlendirin. Emsal değerlendirmesini hem fikri hem sayısal olarak yapacaksınız. Yani alacağınız yeri emsalleriyle hem konum ve özellik hem de metrekare bazında emsal karşılaştırmaya tabi tutun ve aklınıza en çok yatanı seçin.

Tapu Araştırmaları

Bu araştırmaları yaptıktan sonra tapunun yolunu tutuyoruz. Efendim devletimizin biz yurttaşlarına güzel bir hizmeti var. Tapu parsel sorgu diye. Bu hizmetten mutlaka faydalanın. Bedava zaten. Her neyse. Buradan tapunun bilgilerini girdiğiniz de uydu haritasından başlamak üzere takyidatlarına kadar her bir şeyi gösteriyor. Mükemmel bir uygulama. Deneyin.

Şimdi burayı açıyoruz. İlk bakacağımız şey şu: Hangi ana arterlere yakın. Yani hangi yollara yakın. İkinci bakacağınız şey ise bu arsaya en yakın olan yolun ticari hareketliliği. Abi tır kamyon geçmeyen yola yakın yerden arsa almanın bir esprisi yok. Buna dikkat edeceksin. Benim tavsiyem size komik gelebilir ama arsa alırken tarihi ticaret yollarını (ipek yolu) takip edin. Bu size kazandıracaktır. Çünkü halen ticaretin ağırlıklı kısmı bu ipek yolundan akar.

arsa-yatirimlarinda-on-saha-uydu

Ticaret yolu üzerinde olmayan, sapa yerlerin gelişmesi oldukça güçtür. Bu tip yerlere ulaşım hizmetleri de devlet tarafından daha sonradan yapılacağından gelişimi de geç olur. Yine özellikle sanayi kuruluşlarının kurulduğu yerlere bakın. Sanayi kuruluşları ve bu yerlere bağlı olarak konut alanları ile ticari alanlar genelde limanlara, ana yollara ve serbest bölgelere yakın yerlerden seçilir. Çünkü adamın vizyonu malı dünyaya ihraç etmek. Ona göre planlama yapıyor. Senin de buna göre düşünmen ve vizyonunu buna göre ayarlaman, tahminini buna göre yürütmen lazım.

Konum Tespiti

Yine bu tapu sistemi üzerinden baktığınız haritadan konum tespitini müteakip Google Earth’e geçin ve şehrin geldiği en son sınırdan alacağınız arsanın bulunduğu koordinata kuş uçumu düz bir doğru çizin. Benim bu noktada size şahsi tavsiyem eğer uzun vadeli bir yatırım planlıyorsanız (uzun vadeden kastım yaklaşık 15-20 yıl) 20 km.yi geçmesin şehre olan uzaklığınız. Yani hepten ucuza alacağım diye şehre 50 km uzakta bir yere gitmeye gerek yok. Şehir dediğin şeyin büyümesi ve gelişmesi ciddi zaman alıyor.

Bunları kontrol ettikten sonra parsel sorgusunu yapın. Elinize de tapudan temin ettiğiniz takyidat belgesini alın. Bu webten yapılan parsel sorgu hizmetinden yanlış bilmiyorsam tapunun takyidat bilgisi gelmiyor. Takyidat bilgisini tapudan almanız gerekli.

Tapu Kayıtlarında Dikkat Edilecek Hususlar

Peki nedir bu takyidat dediğimiz şey? Abi tapunun üstünde kimin ne hakkı var, kimin hakkı yok, ipoteği, hacizi, vs. hepsi görünüyor. Mesela banka ipoteği var yazar, koruma alanıdır yazar,vs. hepsi yazar. Bu takyidat bilgisini mutlaka alın. Bu takyidat belgesinin üstünde yazan şerh, beyan ve irtifak diye bölümler vardır. Bunları önce Google’da resmi kaynaklardan sorgulayın. Bulamazsanız da tanıdık bir tapucudan (kesinlikle arsayı size satmaya çalışan adam değil) öğrenin bu takyidatların ne olduğunu. Genelde Google’da resmi sayfalarda aradığınızı bulur ona göre aksiyon alırsınız. Ancak ben bu takyidatların içerisinde ne görürseniz topuklayıp kaçacaksınız onu anlatayım sizlere:

arsa-yatirimlarinda-on-saha-arastirma

Su havzası, 1. Derece sit alanı, baraj göl koruma alanı gibi takyidatlar görürseniz kesinlikle bu gibi yerlere bulaşmayın.

Yine büyük ova ve orta ova olarak belirtilen arsalara da yanaşmamanız taraftarıyım.

Ya öyle diyorsun da şu şu adamın 1. Derece sit alanı var oradan çok para kazandı diyeceksiniz. Ama abi eğer 1. Derece sit alanı üzerine yapı yaptırtacak gücün varsa bu yazıyı okumazsın. Ciddi diyorum bak.

1 . derece sit alanı, baraj göl koruma alanı, büyük ve orta ovalarda yapı yapmanız çok zor. Bakanlıktan izin almanız gerekiyor. Adama çivi çaktırtmazlar. Dikkat edin.

Küçük ova gibi bir şerh varsa çok sıkıntı olacağını düşünmüyorum açıkçası. Devletin yaptığı düzenlemelerden küçük ovaların imara açılmasının daha kolaylaştırıldığını görüyorum. İlerde marjinal bir karar yayınlanmazsa da bu değişmez.

Hisseli Araziye Giriş ve Topkulayarak Kaçış

Ve hisseli arazı meselesi. Kesinlikle hisseli arazi almayın. İzale-i şüyu davası diye bir bela var bu ülkede. Ne demek izale-i şüyu? Abi senin o hissedarlardan birinin kafası atıp parayı pavyonda yemeye karar verirse, adam gidip dava açar, derki kardeşim benim payım bu kadar paramı da alacağım. İşin en kötü tarafı bu adam malını sana da satmak zorunda değil. 

hisseli-araziye-giris-ve-topuklayarak-kacis

Bu arada hisseli arazi ortaklığı şirket ortaklığı gibi değil. Yani dizilerde filmlerde gördüğünüz şekilde kardeşim benim %50 payım var ben burada asıl hak sahibiyim,ben ne dersem o olur gibi bir durum yok. %1 payı olan adam da açabilir bu izale-i şüyu davasını.

Bunu size niye söylüyorum? 10 yıllık projeksiyonda yatırım yaparsın. Manyağın biri gelir 7. Yılda izale-i şüyu açar. Zor ama aldığın parayla el elde baş başta oturursun. Bu da olasılık dâhilinde. Ya en kötü ihtimalle Türk hukuk sisteminde itirazı, reddi, Yargıtay’ı dıttırısı davanın sonuçlanması 5 yıl. Girmeyin yani hisseli araziye. Bak kardeşler arasında bile sorun çıkıyor hisseli arazide. Lan millet birbirini vuruyor bu davalardan. Daha ne deyim, hisseli araziye girmeyin.

Saha Ziyareti

Gelelim işin zevkli bölümüne. Sahaya keşfe çıkıyorsunuz, çizmelerinizi giyim çamura ve boka giriyoruz.

saha-ziyareti

Abi önce haritadan arazinin yerini kestirin, emlakçıyı da yanınıza alın, arabaya atlayın, emlakçının tarif ettiği yere doğru basın gaza. Bu arada tapunun mobil uygulamasını açarsanız ve aynı anda GPS’i de açarsanız bu uygulama size mevcut konumunuzun hangi ada parsel’in yanında olduğunu gösterir. Yani sizi kandırmasınlar diye devletin verdiği hizmete bak ya. Bu mobil uygulamayı mutlaka edinin ve indirin.

Arazi keşfinde ilk bakacağınız şey eğimdir. Eğimi çok fazla olan arsa alınmaz. Bunu inşaatçı tanıdıklarınıza sorabilirsiniz. Niye derseniz? Eğimli arazide inşaat yapma sürecinde masraf artıyor. Araziyi tesviye etmen gerek. O yüzden eğime dikkat edin. Yani uçuk kaçık eğimli arazileri almayın, daha düşük fiyata satmak zorunda kalırsınız.

Şekil Şemal Önemli

Yine saha keşfinde arazinin yola olan mesafesini göz ile kontrol etme imkânınız olacak. Bunu gözünüz ile bir kez daha kontrol edin. İyidir. Yürüme mesafesini filan düşünün. Bu keşfinizde mutlaka ama mutlaka arazinin en boy oranına da bakın. Evet, muhtemelen yaptığınız uydu araştırmalarında gördünüz ancak bir de göz ile görün ve bu araziyi alarak üstüne bina dikecek olan bir adam olsan bu araziyi alır mıydın? Onu düşünmen gerekiyor. Yamuk arazi alır mısın mesela? Yani beşgen, altı gen vs. Bunları gözünüzle görün. Çok ufak tefek sınır kaymaları kabul edilebilir ama ciddi sapmalara neden olacak, kör alan olarak kalabilecek yerlere dikkat edin.

saha-ziyareti-egim

Saha keşfinde dikkat edeceğiniz bir diğer husus ise arazide ve imarsız/izinsiz kaçak yapı olup olmadığı meselesidir. Bu neden oluyor derseniz şöyle alayım sizi. Adamın arsa ve arazileri ipotekli, borcunu ödeyemeyince satışa çıkarılıyor icradan. Adam da ya benimsin ya toprağın ben seni kimseye yar etmem ülen deyip (ki bunun esas sebebi de büyük umutlarla yatırım yaptığı yerin icradan yarı fiyatına gidecek olmasıdır.) dikiyor bir mezarlık, kaçak yapı vs. Bunlar sizin başınızı ilerde ağrıtır. Yıllardır kimsenin gidip gelmediği yere devlet gelir, keşifte görür vs. keser sana cezayı izinsiz yapı diye.

Arsa Yatırımı

Peki arsa yatırımı ve arazi yatırımında ne kadar yıllık vergi vereceğim derseniz belediye ve mücavir alan sınırı dışında bulunan arazilerden vergi alınmaz. Yani arazi niteliğinde olanlardan vergi alınmaz. Ancak sahip olduğunuz mülk bir arsa ise yani imar planı geçmiş ise bunun için emlak vergisi adı altında binde 3 oranında senelik vergi verirsiniz. Yine alacağınız şey arsa da olsa arazide olsa %4 oranında tapu harcı ödenir.

Bunun üstüne her yatırımda belirttiğim üzere varsa kredi faizi, satın alım işleminde komisyonlar ve noter masraflarını ekleyin.

2-B Arazisi Nedir? Hazine Arazisi Nedir?

2-B arazisi denilen toprak parçaları esasen orman vasfını yitirmiş ve tapu tarafından orman alanı dışına çıkarılan ve ıslah edilemeyen arazilerdir. Özetle orman vasfını kaybetmiş hazine arazisi (devlete ait arazi) diyebiliriz.

2-b-arazisi-nedir-hazine-arazisi-nedir

2-B arazilerinin kullanım alanı devlet tarafından kısıtlanmıştır. Yani siz gideyim devletin arazisine çökeyim, daha sonra bunun üstüne otel dikerim filan böyle hayallere kapılmayın. 2-B’ye konu araziler narenciye, seracılık, zeytinlik ve mera olarak kullanılabilir.

Eğer orman köylüsü değilseniz 2-B arazisini de zaten satın alamazsınız. Bu işin şakası yok. Sağından solundan dolanırım diye düşünmeyin direk Anayasa’ya aykırı davranmış olursunuz. Bak normal yasa demiyorum yasaların anası, ana yasa. O yüzden bu konu için mümkünse cin aliliklerinizi bir kenara bırakın.

Ben yazıyı yazdıktan sonra bir güncelleme olmazsa 2-B arazisinin sahibi olmak için araziyi 2011 yılından önce kullanmış olmanız gerekmektedir. 2-B arazilerinin sonradan başkalarına satışı da yasaktır. Yani rantçılara gelmez.

Bir orman köylüsü 2-B’ye konu taşınmazları açıklanan tarihler aralığında kullanıyor ve devlet tarafından sen bu araziyi muhammen bedelini ödemek suretiyle alabilirsin deniyorsa o takdirde bu kişi parayı yatırıp arazini sahibi olabilir ama bunun için köylünün o araziyi uzun süredir kullandığının tespit edilmesi gerekiyor. Bunu da muhtarlar yapıyor.

Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nden Arsa/Arazi Almak

2-B’nin dışında kalan ve Hazineye yani aslında Türkiye Cumhuriyeti devletine ait olan arazilerin ve arsaların satışını Milli Emlak Genel Müdürlüğü yürütmektedir.  Devlet, hazine adına tescilli olan satışlarını bu kurum aracılığıyla yapar. Size tavsiyem arsa v.b. yatırım yapacaksanız da buradan yapmanız.

Ara ara girip Milli Emlak Genel Müdürlüğünün sitesinden yayınlanan ilanları kontrol edin. Amacınız doğrultusunda bir yer bulacaksınızdır. Fiyatları da uygundur. Uçuk kaçık fiyatlara rastlamazsınız. Yine tapu üzerinde takyidatlar konusunda da içiniz rahat olmalı. Web sitesini tasarlayanlar da oldukça güzel iş çıkarmış. Web sitesinde bulunan harita, taşınmazın yeri, komşu taşınmazlar vs. her şeyi Google Haritalar aracılığı ile veriyor. Yukarıdaki bilgilerin yanında dönümü, imar vaziyeti v.b. gibi birçok faydalı bilgi de mevcut.

Satışlar kurum tarafından belirtilen yer ve zamanda ihale yöntemi ile yapılıyor. İhalede de pey sürme sınırınız yok,yani bildiğiniz açık ihale.

milli-emlak-genel-mudurlugunden-arazi-arsa-almak

Arsa Yatırımına İlişkin Şahsi Görüşlerim

Gelelim işin çirkinleşecek tarafına. Yani arsa yatırımına ilişkin şahsi görüşlerime. Baştan konuya gireyim, ben arsa almam. Arazi de almam. Yani tabi insanların 10 yıl sonra zengin olacağım hayaliyle bir şeyler alması insanları mutlu ediyor. Sonuçta milli piyango bileti alırken de umut satın alıyorsunuz. Çıkma olasılığı oldukça düşük ama kısa süreli de olsa sizi mutlu ediyor.

Bence insanları tarla/arsa yatırımına iten sebeplerden biri de diğer yatırım aracı alternatiflerini bilmemenin yanında da bu umuttur. Yani kişiye hayal pazarlanması da diyebiliriz.

arsa-yatirimlarina-iliskin-sahsi-goruslerim

Bu konuda biraz sert çıkacağım o yüzden şimdiden kusura bakmayın. Etrafımda sürekli olarak arsa/tarla yatırımı yapıp zengin olmayı bekleyen bir güruh var. Bu kişiler bence paranın zaman değerini hesaplamayı bilmiyor. Bu kişilerle konuştuğumuz da temel hikâyeleri şu: Şehrin gelişmeye yakın yerinden, apartman dikilebilecek, ana yollara yakın bir yer aldım,10 sene sonra zengin olmayı planlıyorum.

Mükemmel bir zekâ, öngörü ve fikir örneği (!). Yani bu arkadaş dışında kimse şehrin yatırım yapılacak arsalarını bilmiyor. Ve adam şehirleşmenin hemen en yakınında arsa alıp zengin olma hayali kuruyor. Bu parayı başka bir yatırım aracına yatırsaydı kazancı ne olurdu onu düşünmüyor.

Etme Kurban Olduğum

Gelelim şehrin yakın yerinden meselesine. Bir şehrin imar planı o yerin yerel yönetiminin yani biz de belediye meclisinin imar planına onay vermesi ile düzenlenir. Türkiye’de her 5 senede bir belediye seçimi oluyor. Tüm belediye meclis üyeleri de haliyle değişiyor. Ben şahsen bu kadar vade ve siyasi riski olan bir yatırım aracına yatırım yapmam. Çünkü yeni gelenin hangi imar planını geçireceği belli değil. Yani bir belediye sizin arsanızın bulunduğu yerden yol geçirirse çok şanslısınız. Ama yok yakınlarına bir geri dönüşüm tesisi ya da mezbaha kurmayı planladıysa hayalleriniz ve yatırımınızla vedalaşmanın zamanı geldi demektir.

belediye-meclisi

Ha Türkiye’de bu belediyecilikten kaynaklanan rant çok fazla. Yani o belediye meclis üyeleri vs. olmak üzere birçok kişi gerçekten bu kanaldan zengin olma hayali kuruyor. Belki bir kısmı da oluyor da. Ancak siz o çemberin içerisine giremediğiniz müddetçe bu işi unutun. Kimse size bedavadan bilgi vermez.

Bedava Öğle Yemeği Yoktur

Yıllarca iktisat okudum. Okulda öğrendiğim ve en sevdiğim laf “bedava öğle yemeği yoktur” lafıydı. Yani siz emek sarf etmeden, sırf oralar çok değerlenecek düşüncesi ile bir yer alırsanız, şansınız yaver gitmediği müddetçe o ölü yatırıma döner. Paranıza ve sermayenize yazık olur.

Türkiye bu hikâyelerle doludur. O yüzden dikkat edin ve size kimsenin karşılıksız yemek vermeyeceğini tekrar hatırlayın. Size bu bilgiyi veren kim mesela? Sarı çizmeli Mehmet ağa mı? Yoksa belediye meclis üyesi mi? Ne yapmışlar? Daha kaç sene orada ve plan ne zaman başlayacak? Bunlar yanıtlanması gereken sorular. Siz bu soruları sormadan yatırım yapar ve arsa alırsınız. Ancak aradan uzun yıllar geçtikten sonra artık bıçak kemiğe dayanır, ulan bu yatırım da para etmedi der satarsınız. Sonra biri gelir o arsaları toplar. Bir bakmışsınız ki oraya bir AVM yapılıyor ve arsalar 5 katına çıktı. Genelde de hikâye budur şaşmaz.

avm-yatirimi

Çünkü imar planını o belediye meclisine geçirtecek kişi, yatırım yapacağı yeri yıllar önce toplamaya başlar zaten. Ne zaman ki arsalar yeter seviyeye gelir, işte o zaman belediye meclisinde hareket başlar.

Nihai olarak benim sizlere şahsi tavsiyem bu tip arsa/tarla yatırımından uzak durmanız. Ha siz ilerde gerçekten tarım ile uğraşacaksanız tarla yatırımı yaparsınız bu bambaşka bir sürecin konusu. Ancak yukarıda bahsettiğim şekilde gideyim şehir merkezine yakın bir yerden arsa alayım nasıl olsa şehir bir şekilde o tarafa gelişir ve benim arsam değerlenir kafasındaysanız bir an evvel yatırımınızdan vazgeçin. Bu yatırım sizin yıllarınıza mal olmasına rağmen sizi zarara sokabilir. Dikkatli olun.

Arsa ve arazi yatırımları dışında başka nerelere yatırım yapabilirim diye soruyorsanız sizi şöyle alayım: En Çok Kazandıran Yatırım Araçları Nelerdir?

17 Eylül 2020 Tarihli Güncelleme: Rant Vergisi

Arsa yatırımı sürecini baştan değiştiren bir güncelleme yaptı devletimiz. Ben de bunun üzerine arsa yatırımı yazıma ekleme yapmak istedim. Efenim 20 Şubat 2020 tarihinde torba yasa resmi gazetede yayımlanmış ve rant vergisi olarak bildiğimiz süreçten bahsedilmişti. Maddeye göre arazi/arsası üzerinden imar geçen vatandaşlar, sırf bu imar değişikliği nedeni ile yaşanan “değer artış payını” devlete ödeyecekti.

16 Eylül 2020 tarihli düzenleme ile ise değer artış payının tamamının devlete ödenmesine karar verildi. Özellikle arsa yatırımı ve arazi yatırımı kararlarını derinden etkileyecek bu süreci somutlaştırarak bir örnek üzerinden götüreyim ki anlaşılsın.

Bir arazi satın aldınız. Daha sonra belediye imar değişikliği yaptı ya da imar değişikliği için siz başvurdunuz. Vay benim arazim konuta açılsın, vay ben buraya otel yapayım, tesis kurayım vs. diye başvurabiliyorsunuz bu arada. Belediye de bu önerilerinizi makul buldu ! ve sizin araziniz arsaya döndü. Arsa yatırımı yapıp zengin olacağım diye hayal kurarken devlet baba sana “hooopp” diyor ve araziden arsaya geçişteki değer artışının tamamı benim, ben buna şimdi iki tane eksper gönderiyorum, değer artışını tespit edip bana raporlayacaklar diyor.

Peki parayı peşin mi alıyor? Tabii ki hayır. Siz arsanızı ya da arazinizi satmadığınız müddetçe değer artış tutarı alınmıyor. Ancak değer artış payını ödemeden de arsayı ya da araziyi satın alamıyorsunuz.

Vergimi ödüyorum ama nereye gittiğini de merak ediyorum diyorsanız çok detaya girmeyeceğim ama hem belediyeye hem de hazineye gidiyor. Büyükşehir ise yaşadığınız yer büyükşehir belediyesine de pay veriliyor. Sizi etkileyen bir durum yok zaten her türlü bütün değer artış tutarını vergi olarak ödüyorsunuz.

Güncelleme Arsa Yatırımı Konusunu Nasıl Etkileyecek?

Bir gayrimenkul uzmanı değilim. Sadece yatırım aracı olarak düşünüldüğünde fikirlerimi söylüyorum. Ancak şunu söyleyeyim ülkede biraz para kazanıldığında “götür bu parayı arsaya yatır, 10 sene sonra çocukların zengin olsun” devri bitti bence. Maddeleri biraz kafa yorarak okuduğunuzda özellikle yatırım amacıyla tarım arazilerini satın alan kişilere çok büyük balık kaçtı. Normalde zengin olan zaten bu şekilde zengin oluyordu.Yani adam gidip tarım arazisi alıp ya imar geçmesini bekliyor ya da siyasi gücü ile bastırıp orayı arsaya çeviriyordu. Nihai olarak bu yöntemin önü tamamen kesilmiş oldu.

Elinde hali hazırda bu şekilde 5 dönüm altında tarım arazisi olanlara şimdiden geçmiş olsun. 5 dönüm altındaki tarım arazilerine artık yapı ve konutta yapılamıyor. Hani üstüne bir kulübe yapıp oturayım da diyemiyorsun tarım arazisinin.

yatirimkurusu

7 yıldır finans sektöründe denetçi, İngilizce biliyor, bir kızı var.

İlgili Makaleler

Bir Yorum

  1. Arsa yatırımı en fazla dikkat edilmesi gereken yatırımlardan birisi. Piyasada çakal çok.herkes birbirine olmayan uydurma vaatlerle arsa satmaya çalışıyor yatırım yapanlar dikkatli olmalı

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu