Konut Kredisi Nasıl Çekilir?

İhtiyaç ve tüketici kredilerine ilişkin bilgileri ve temel olarak bankaların kredi değerlendirmesini nasıl yaptığını Nasıl Kredi Çekilir( bireysel) başlıklı yazımda ele almıştım. Öncelikle size tavsiyem konut kredisi nasıl çekilir yazımı okumadan o yazımı okumanız. Çünkü bankaların tüketici ve konut kredilerinde değerlendirme stili aynıdır genelde.

Bunun dışında konut kredisi nasıl çekilir sorunuzun sebebi konut yatırımı ise mutlaka konut yatırımı yazımı okuyun ve konut alırken bu yazıdakileri değerlendirin. Önemlidir. Yine kredi ile yatırım yapma konusu kritiktir. Doğru hesaplama gerektirir.

Konut Kredisi Masrafları Nelerdir ?

Devlet baboş konut alımını desteklediği için çektiğiniz krediden BSMV almaz, ayrıca KKDF ödemezsiniz.

Konut kredisini erkenden kapatayım diyorsanız en fazla kredi anapara tutarının %2’si olacak şekilde erken kapatma komisyonu ödersiniz. 

Bunların dışında banka muhtemelen sizden DASK (zorunlu deprem sigortası) ve konut sigortasını yaptırmanızı isteyecektir. Üstüne ek olarak hayat sigortası  isteyecektir. Yine kredi komisyonu ya da dosya masrafı adı altında bir ücret ödersiniz. Bunu her banka ister. Son olarak ekspertiz ücreti ve ipotek tesis ücreti alınır sizden. Bu ekspertiz ve ipotek tesis ücreti ile ilgili yasal düzenleme olduğundan burdan kimse size geçiremez. Tatava yapmayın ödeyin geçin.

Fiyat alırken yani faiz oranı öğrenirken mutlaka ama mutlaka tüm masrafları da öğrenip nasıl kredi çekilir yazımdaki toplam maliyet çıkarma hesabına göre hareket edin. Yani sırf faiz oranı düşük, taksit tutarı küçük diye bir bankaya koşmayın.

Bunun dışında bankacı size yan ürün olarak (lan daha ne satacak demeyin) otomatik ödeme talimatı ve kredi kartı ister. Her yazımda belirttiğim üzere size hangi banka kredi veriyorsa gidin o bankadan yaptırın bunları. Fiyat olarak tam bir rekabetçi oligopol piyasasıdır bu kredi kartı ve bes ve otomatik ödeme talimatı piyasası. Yani fiyat farklılığı azdır. Siz de hak edene yani size kredi verene ürünlerinizi taşıyın ki banka da mutlu olsun.

Son not olarak konut kredisi vadesi ülkemizde en fazla 180 ay olabilmektedir. Bunu da bir kenara not edin.

Konut Kredisi Nasıl Çekilir ?

Almak istediğiniz konutu belirlediniz. Kredi çekeceksiniz. Konut kredisi nasıl çekilir diye düşünüyorsunuz. Burada yapacağınız ilke şey konutu aldığınız bir şirket ise onun mutlaka bir bankacı tanıdığı vardır. Önce onlara bir sorun. Onların yönlendirdiğini bankacıya gidin fiyat alın. Ayrılırken de ben bir fiyat araştırması yapacağım deyip çıkın.

Daha sonra başta kamu bankalarını bir gezin. Kamu bankalarından kastım Ziraat, Halk ve Vakıfbank. Niye ziyaret edin diyorum. Yukarıda da yazdım devlet baboş konutu alanı satanı pek sever. Bunlar için elinden geleni de yapar. Bu yüzden faiz oranlarını düşük tutar. Mutlaka kamudan fiyat alın. Diğer bankalardan da seçmece gidin işte hangisi hoşunuza gidiyorsa. Fiyat alırken tüm masrafları yazdırın bir kağıda.

Sonra eve gelip Nasıl Kredi Çekilir? yazısında anlattığım toplam maliyet hesaplama kısmına göre oran çıkarın. Hangisi aklınıza yatıyorsa hangisi ucuza ise o bankayı seçin.

Şunu da not edelim. Konut kredisi için ne bankacı ne emlakçı vs. Kimseye komisyon adı altında elden para vermeyin. Verdiyseniz de gidin bankanın genel müdürlüğüne şikayet edin. Bana geliyor böyle şikayetler, sonra sıçıyoruz o adamların ağzına. Yapılan şey yasal değil. Fazladan cebinizden para çıkmasın.

Konut Kredisi Faiz Pazarlığı

Bankacı ile görüşmeye gittiğinizde kullandığınız tüm ürünleri bu bankaya taşıyacağınızı taahhüt edin ve sonra da taşıyın. Buna istinaden çektiğiniz tutarı da göz önüne alarak faiz indirimi talep edebilirsiniz. Yardımcı olmasını isteyin. Ama tabi 200.000 TL kredi için fiyatlama olur mu derseniz pek zannetmiyorum. Şöyle bi 500.000 TL için filan bir kaç puan indirim yapabilirler.

Bu işlemleri tamamladıktan sonra alacağınız konuta ilişkin ekspertiz raporu çıkartma süreci başlar. Bu süreç 3 ila 7 gün arasında tamamlanır. Rapor tamamlandığında bankacıdan mutlaka bir nüshasını isteyin. Çevirip çevirip okuyun 🙂

Ekspertiz Raporunda Dikkat Etmeniz Gerekenler

Bunları checklist şeklinde kontrol etmeniz için yazıyorum. Atlamayın tek tek bakın.

• konut sahibi kim görünüyor ise o kişi ile görüştüğünüzden ve parayı o hesaba gönderdiğinizden emin olun,
• şerhler bölümüne dikkatlice bakın.otopark şerhi, tedaş şerhi nerdeyse her apartman tapusunda olan bir şey kafaya takmayın.
• haciz varsa almayın gerçi banka zaten kredi vermez hacizli konuta,
• böyle iç bulandırıcı, askeri bölge v.b. bir durum var ise ya da ekspertiz firmasının elemanı taşınmazın satış durumunu satılabilir dışında başka bir şey işaretlediyse dikkat edin.
• ekspertiz firmalarının elemanları net kullanım alanını yazar. Yani normalde bu meşhur sarı renkli sitede ve emlakçılar satarken ilanlarında şöyle bir itlik yapıyor. Ortak kullanım alanı dediğimiz asansör, merdiven, otopark, bahçe, ardiye, kömürlük v.b. hepsinin alanından sizin dairenize kalan tutarı evin metrekaresine ekliyor. Bu raporu evi satın aldığınız kişiye gösterip son bir indirim koparabilirsiniz. Gördüğünüz üzere her işin bir piçliği var.

Ekspertiz Raporunun Ne Kadarına Kredi Çıkar ?

Ekspertiz firması muhtemelen sizin evi aldığınız değere yakın veya biraz altında bir tutar belirler. Buna göre kredi miktarınız belirli olacaktır.

Bankalar ekspertiz raporunun %90’ına kadar konut kredisi verirler. Bunu hesaplayın. Eğer ekspertiz raporunun %90’ı istediğiniz krediye denk gelmiyorsa eksper firması ile bir görüşüp rapora itiraz etme hakkınız var. Muhtemelen ufak bir fark var ise eksper firması o raporu yenileyecektir.

Ödeme Planını Nasıl Yapayım?

Ödeme planı için size önerilerim olacak. Mutlaka ama mutlaka nazara alın.

Konut kredisi ödemenizi ara dönem ödemeli yapmanızı tavsiye ederim. Bunun sebebi şu

1.sizi para biriktirmeye zorlar

2.ara dönem ödemesi faizden değil direk anaparadan düşer, ödeyeceğiniz taksit tutarı azalır

Esnek ödeme planları da var. Mesela 5 bin tl den başlıyor daha sonra azalıyor,ya da 3 bin tl den başlayıp daha sonra artıyor.

Vadeyi kısaltmak istiyorsanız ve sabit gelirliyseniz artan taksitli alternatifini göz önüne alın. Maaşınız muhtemelen her sene enflasyon nispetinde zam yiyecektir. Bu zammı vadeyi kısaltmak için kullanabilirsiniz.

Yani bunu tamamen kendi nakit akışınıza göre ayarlayın.Elinize ne zaman para geçecek ne zaman ödeme yapacaksınız onu ayarlayın.

Taksit ödeme günü de önemlidir. Eğer maaşı ayın 1’inde alıyorsanız taksit ödemesini ayın 5’ine koydurtun. Ya da 15’inde alıyorsanız taksit ödemenizi 16’sına koydurtun. Bu da önemlidir sonra kredi notunuzu bozmayın.

Ha bana sorarsanız direk bir kmh açılmasını isteyin, kmh tan da otomatik talimat verin kredi ödensin diye. Ajanda tutup tek tek ödemeleri takip etmekte zorlanıyorsanız kmh tan ödenir. Siz elinize para geçince yatırırsınız. Kmh’ın faizi yüksektir ancak gecikmeye düşüp sicili bozmaktan iyidir.

Sonuçta bankaları sürekli kullanıyoruz. Karizmayı çizdirmesek iyi olur.

Ev Sahibi (Müteahhit) Paranın Bir Kısmını Nakit İstiyor? Ne Yapayım? Dolandırılıyor muyum?

Efenim burda olay tamamen devlet baboşla aslında maliye ile müteahhit arasında. Devletimiz henüz ev fiyatlama ve vergi alma sistematiğini tam oturtamadığından bu ev satışlarında vergi kaçağı oluyor.  Yani ev satış bedellerini muhasebe kayıtlarında göstermek zorunda olan müteahhit satış tutarının tamamını sizden banka havalesi yoluyla alırsa maliye bu banka hesaplarını istediğinden fazla vergi ödüyor. Müteahhitlerde kredi tutarını havale etmenizi, kalanı yani peşinat tutarını elden ödemenizi ister.

Size giren çıkan bir durum olmamakla birlikte bu bir vergi kaçırma girişimidir. Herkes vergisini ödesin diyorsanız müteahhite bu durumu söyleyin. Ben paranın hepsini havale edeceğim sana diye baştan durumu bildirin. Ha kaçırmasınlar da işte piyasada herkes yolunu bulmaya çalışıyor.

Konut Kredisi İle Finansman (İtlik Peşindeyim)

Devlet baboşun konut sektörünü desteklemek in konut kredilerinden bsmv ve kkdf almadığını söylemiştik. Zaten faiz oranı da uygun olunca bazen öyle uygun hale geliyor ki bu krediler ticari kredilerden daha uygun duruma düşüyor.

E çakallık peşindeki esnafımızda boş durmuyor. Birbirlerine sahip oldukları konutları sattı gibi gösterip devredip, kredi çekip şirkete ucuzundan finansman sağlıyorlar. 

Genelde bunlar yakalanır, tespit edilir ve uygulanan bsmv/kkdf istisnasının ödenmesi ve kredinin normal bir krediye çevrilmesi gerekir. Yoksa maliye bunu kendisi tespit ederse bankaya ceza keser. 

Özetle itlik çakallık peşinde koşmayın. Genelde size çok pahalıya geliyor bu işler.

Bloke Çek Nedir ?

Bankaların bu şekilde bir hizmeti var. Normalde tapu devri yaparken tapu memuru sorar. 3 kere. Parayı aldın mı aldım dersin. O tapuyu devrettikten sonra iş biter. (Bitmez de uğraşıp durursun işte)

Bunun önüne geçmek ve tanımadığınız kişiler ile devir yapmak istiyorsan ya da konutu sattıktan sonra sorunla karşılaşmak istemiyorsan kullabilirsin. Ancak bu çeklerin de bir ücreti vardır. Onu da kredi maliyetinize eklemeniz gerekir.

Konut kredisi nasıl çekilir meselesini kapsamlıca anlattığımı düşünüyorum. Biraz da iş yeri kredisinden bahsedip süreci kapatalım.

İşyeri Kredisi

Bankalar iş yeri almak isteyen maaşlı özel sektör çalışanlarına da kredi vermektedir. Ancak şunu belirteyim bunda konut kredisindeki gibi BSMV ve KKDF istisnası yoktur. Devlet baboş vergisini tıkır tıkır alır.

Bunun dışında işyeri kredileri aynı konut kredisi mantığında çalışır. Ancak konutlardaki gibi ekspertiz değerinin %90’ı oranında bir finansman gerçekleşmez genelde. Banka iş yeri satın alımlarında daha fazla peşinat ister. Buna hazırlıklı olun.

İş yeri almadan evvel yine İşyeri Yatırımı yazımı okuyunuz. Güzel bilgiler edineceksinizdir.

Arsa Yatırımı Kredisi

Bir başlık da arsa yatırımı ve arsa yatırımının kredisi için açmak istedim. Esasen bankaların arsa yatırımları için çok fazla kredi verdiğini göremiyoruz. Çünkü genellikle bu tip yatırımlar spekülatif yani değer yatırımlarıdır. Ancak bu durumda hayatın her aşamasında olduğu üzere sizin maddi durumunuza açıkçası ödeme gücünüze bağlıdır.

Hatta öyle ki bu gözler müşterisinin takipteki kredisini kapatmak için başka bir müşterisini kredi almaya zorlayarak (ikna yoluyla) arsa için kredi veren gözler gördü.

Durumunuz iyiyse ve almak istediğiniz arsa ödeme gücünüzün çok üzerinde değilse bunun için de kredi alınabilmektedir. Ancak şunu yine belirtelim konut kredisi gibi BSMV ve KKDf muafiyeti yoktur bu kredilerin.

Bunun dışında arsa için kredi almaya niyetlenmeden evvel mutlaka platformda yer alan Arsa Yatırımı Nasıl Yapılır yazımı okuyun.